Bauschäden

Wir erstellen unparteiisch, unabhängig, weisungsfrei und persönlich

  • Gerichtsgutachten
  • Privatgutachten
  • Schiedsgutachten
  • Versicherungsgutachten
  • Beweissicherungen

Zur Vermeidung von Schäden unterstützen wir Sie durch baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ).

Wir beraten Sie gerne beim Erwerb Ihres Objektes und begleiten Sie bei der Kontrolle und Abnahme von Bauleistungen.

Zusätzlich erstellen wir Wert- und Minderwertberechnungen zur Festsetzung von Abstandszahlungen, sowie Aufmaße, Wohn- und Nutzflächenberechnungen bei Miet- bzw. Pachtstreitigkeiten.

 

Wir bewerten:

  • Dächer
  • Decken
  • Wände
  • Fassaden
  • Mauerwerk
  • Estriche
  • Beton und Stahlbeton
  • Risse
  • Abdichtungen
  • Dränanlagen
  • Wärmeschutz
  • Putze
  • Schimmelschäden
  • statische Konstruktionen
  • bebaute und unbebaute Grundstücke
  • Photovoltaik-Anlagen

Für technische Gewerke wie Elektro, Heizung, Sanitär, Klima und Lüftung ziehen wir qualifizierte Kollegen hinzu.




Innenraumschäden

Wir erstellen unparteiisch, unabhängig, weisungsfrei und persönlich

  • Gerichtsgutachten
  • Privatgutachten
  • Schiedsgutachten
  • Versicherungsgutachten
  • Beweissicherungen

auf dem Gebiet der Innenraumschäden.

 

Zur Vermeidung von Schäden unterstützen wir Sie durch baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ).

Wir beraten Sie gerne beim Erwerb Ihres Objektes und begleiten Sie bei der Kontrolle und Abnahme von Bauleistungen.

Zusätzlich erstellen wir Wert- und Minderwertberechnungen zur Festsetzung von Abstandszahlungen, sowie Aufmaße, Wohn- und Nutzflächenberechnungen bei Miet- bzw. Pachtstreitigkeiten.

 

Wir bewerten:

  • Natur- und Betonwerksteinarbeiten
  • Zimmer- und Holzbauarbeiten
  • Putz- und Stuckarbeiten
  • Fliesen- und Plattenarbeiten
  • Estrich- und Gussasphaltarbeiten
  • Tischlerarbeiten
  • Laden-, Gastronomie- und Hoteleinrichtungen
  • Innenausbauten, Einbauten, nicht serienmäßig gefertigter Einzelmöbel
  • Trockenbauarbeiten
  • Parkett- und Holzpflasterarbeiten
  • Beschlagarbeiten
  • Rollladenarbeiten
  • Metallbauarbeiten
  • Verglasungsarbeiten
  • Maler- und Lackiererarbeiten
  • Bodenbelagsarbeiten
  • Tapezierarbeiten
  • Schimmel- und Feuchteerscheinungen
  • Fogging und Shading

 

Für technische Gewerke wie Elektro, Heizung, Sanitär, Klima und Lüftung ziehen wir qualifizierte Kollegen hinzu.

Schimmel/Fogging
Untersuchungen

Wird Schimmelbefall in bewohnten Räumen vermutet oder ist dieser bereits
sichtbar, gilt es zu klären, welche Ursachen hierfür verantwortlich
sind.
Um dies genau feststellen zu können, sind eine Reihe von Untersuchungen
durchzuführen, die auch die Hinzuziehung von weiteren Fachleuten erfordert.
Dies sind z. B. Chemiker und Biologen für die Laboruntersuchungen. Stellt
sich bei den Bewohnern ein Krankheitsbild dar, sind speziell ausgebildete Mediziner
die Ansprechpartner um die Zusammenhänge zwischen Schimmelpilzgattung
und Krankheitsbild zu klären.

 

Auswertung

Je nach Ergebnis der Auswertung des ersten Ortstermins wird entschieden, ob und welche weiteren Schritte durchzuführen sind und in welcher Abfolge die Untersuchungen hintereinander geschaltet werden müssen.
Erst nach der Feststellung der Ursachen werden Reparatur-, Sanierungs- und Schimmelbeseitigungsmaßnahmen fixiert.

 

Leistungsumfang

Die im Folgenden aufgeführten Untersuchungen werden von uns durchgeführt oder wir ziehen die entsprechenden Fachleute und Institute hinzu. Je nach zu untersuchender Situation sind nicht alle Untersuchungen erforderlich, die Reihenfolge kann variieren. Wir koordinieren die durchzuführenden Arbeiten und werten die Ergebnisse im Gutachten aus.

Holzschäden

Unser Stärken liegen in der Begutachtung bestehender, historischer Holzkonstruktionen. Die sachverständige Beratung erfolgt mit dem notwendigen baukonstruktiven Verständnis und bei denkmalgeschützten Objekten mit der notwendigen denkmalpflegerischen Sensibilität.
Die schriftlichen Gutachten entsprechen den hohen Standards der Dokumentation im Bereich der Bauforschung und Denkmalpflege. Sie beinhalten eine konstruktive Beschreibung der Objekte, eine Schadensdokumentation (inkl. Fotodokumentation), eine Schadenskartierung, Schadensanalyse und detaillierte Maßnahmenempfehlung für die Sanierung (soweit erforderlich) sowie (wenn gewünscht) im Sinne der Nachhaltigkeit weiterführende Monitoring-/ Wartungsempfehlungen.

 

Leistungen
  • Konstruktive Bestandsaufnahmen, bauhistorische Analysen, Dokumentation und Schadenskartierung geschädigter Holzkonstruktionen
  • Bewertung von Schäden durch Insekten und Pilze (makroskopisch, mikroskopisch, im Zweifelsfall Veranlassung von DNA-Analysen)
  • Bewertung von Schäden durch chemische Einwirkungen (u.a. Holzschutzmittelkontaminationen), Veranlassung erforderlicher Laboruntersuchungen und Raumluftmessungen
  • Empfehlungen/Planungen für den weiteren Umgang mit geschädigter Bausubstanz
  • Beratungen zum chemischen, baulichen und konstruktiven Holzschutz am Bau
  • Bohrwiderstandsmessungen
Historische Bauweisen / Altbausanierung
Bauhistorische Analysen

Der kompetente Umgang mit historischer Bausubstanz erfordert detaillierte Kenntnisse der Bau- und Sanierungsgeschichte. Die Kenntnis der Geschichte eines Objektes hilft, das Bauwerk zu verstehen und gibt erste Hinweise auf vorhandene Bauqualitäten, mögliche Schäden bzw. konstruktive Mängel.

Oft ist die Geschichte historischer Bauwerke sehr bewegt. Entsprechend des jeweiligen Standes der Technik bzw. äußerer Maßgaben wurde gebaut, umgebaut, weitergebaut.

Die Bauhistorische Analyse schafft in Kombination mit einer Konstruktiven Bestandsaufnahme und Schadenserfassung eine solide Basis für eine nachhaltige Bauwerks-, Tragwerks- bzw. Schadensanalyse. Fehleinschätzungen bzw. unnötige oder unangemessene Schadensbehebungen werden verhindert.

 

Leistungen
  • Archivrecherche (Aufarbeitung der Primärquellen):
    • Zusammenstellung vorhandener historischer Bauunterlagen
    • Aufarbeitung der Akten hinsichtlich konkreter Fragestellungen
    • Dokumentation der Bau-, Schadens-, Sanierungsgeschichte eines Bauwerks
  • Recherche nach relevanten Sekundärquellen:
    • Zusammenstellung von bauzeitlichen Normen/Regeln/Publikationen zur Ausführung vorgefundener Bauweisen
  • bauhistorische Konstruktionsanalyse (Herausarbeitung möglicher Schwächen und Stärken historischer Tragwerke und Baustoffe)

 

Konstruktive Bestandsaufnahmen und Schadenserfassung

Die konstruktive Bestandsaufnahme bildet die Grundlage für die statische Nach-/Neuberechnung eines Bestandsbauwerks. Erfasst wird der tatsächliche IST-Zustand eines Tragwerks hinsichtlich vorhandener, tragfähiger Bauteilabmessungen und Baustoffqualitäten. Es werden Anschlussdetails und Knotenpunkte dokumentiert, verbliebene Restquerschnitte ermittelt und tragwerksrelevante Schädigungen erfasst.

Die konstruktive Bestandsaufnahme ermöglicht es, Abweichungen von möglicherweise vorhandenen Planunterlagen zu ermitteln und bildet die Grundlage für eine realitätsnahe statische Modellierung eines Bestandstragwerks.

 

Leistungen

Generell werden Bestands- und Schadenserfassung mit allen Beteiligten (Eigentümern, Verwaltern, ggfs. Denkmalbehörden) in Genauigkeitstiefe und Substanzeingriff sensibel auf das vorhandene Bauwerk und dessen Bedeutung abgestimmt.

  • Tragwerkserfassung, Abgleich mit vorhandenen Planungsunterlagen
  • Schadenskartierung und –dokumentation
  • Probenentnahmen zur Untersuchung von Baustoffqualitäten, Veranlassung relevanter Laboruntersuchungen
Schadensanalysen und Sanierungsplanung

Aufbauend auf der Schadens- und Sanierungsgeschichte sowie der sorgfältigen Bestandserfassung werden vorhandene Schäden analysiert, sofern möglich, Lebensdauerprognosen erstellt und Sanierungskonzepte ausgearbeitet. Bei historisch besonders wertvoller Gebäudesubstanz werden Varianten und Risiken alternativer Sanierungsverfahren aufgezeigt. 

 

Sanierungsbegleitung

Wir bieten sanierungsbegleitende Bauqualitätsüberwachungen.

 

Dokumentation
  • sorgfältige Dokumentation unserer Arbeiten sowie Übergabe erarbeiteter Plansätze und Untersuchungsergebnisse an unsere Auftraggeber
  • Erstellung von Wartungsplänen, ggfs. Monitoringkonzepten
Wohnraumvermessung

Viele Wohnungen und Häuser sind kleiner als im Miet- oder Kaufvertrag angegeben.


Ist die Fläche einer Wohnung kleiner als im Miet- oder Kaufvertrag angegeben, können Mieter und Käufer von Wohnungen und Häusern nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes unter Umständen Schadensersatz fordern.

 

Starke Abweichungen

Bei technischen Sorgfaltsprüfungen von Immobilien im Jahr 2006 wurde festgestellt, dass es bei etwa 80 % der untersuchten Gebäude starke Abweichungen zwischen den Quadratmeterangaben in Verträgen und den tatsächlichen Wohn- und Büroflächengröße gibt. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil festgelegt, dass bei einer Abweichung um mindestens 10 % Anspruch auf Mietminderung und rückwirkenden Schadenersatz besteht. Werden zudem die Nebenkosten auf Grundlage der Fläche errechnet, sind auch hier Korrekturen notwendig.
Dieses Urteil kommt darüber hinaus Investoren zugute, die ihr Geld in Immobilien angelegt haben: Sind im Immobilien-Portfolio Flächen falsch dargestellt, müssen sie neu berechnet werden. Damit verändern sich Miete und Gewinnperspektiven für den Weiterverkauf. Dabei ist es irrelevant, ob es sich um Wohn-, Gewerbe- oder Produktionsimmobilien handelt.

 

Angaben aus Bauplänen häufig nicht richtig

Abweichungen kommen vor allem deswegen zustande, weil Bauherr, Eigentümer oder Verkäufer sich auf die Angaben aus den Bauplänen verlassen. Zwischen Planung und Umsetzung kommt es aber gar nicht so selten zu erheblichen Abweichungen. Um- und Anbauten werden ebenfalls häufig nicht bzw. nicht richtig berücksichtigt. Darüber hinaus sind die Regeln der Wohnraumvermessung auch Bau- und Immobilienfachleuten nicht immer geläufig.

 

Angebot

Hier setzt unser Angebot der Wohnraumvermessung an. Wir messen die Wohnraumgrößen und prüfen als unabhängige Sachverständige die Größenangaben gemäß geltender Wohnflächenverordnung vom 01.01.2004. Im Anschluss erhalten Sie einen schriftlichen Bericht mit den Messergebnissen und Berechnungen, auf Wunsch sogar mit neuen Grundrisszeichnungen in digitaler Form.

Alternativ führen wir natürlich auch Berechnungen nach ehemals gültigen Regelwerken aus, wie z.B. nach

  • der II. Berechnungsverordnung (gültig bis 31.12.2003)
  • DIN 283.
Baubegleitende Qualitätsüberwachung (BQÜ)
Begriff

Die BQÜ ist eine Dienstleistung, die vorwiegend von Sachverständigen für Gebäude- und Innenraumschäden erbracht wird. Sie ist eine Unterstützung des oftmals nicht ausreichend sachkundigen Bauherrn bei der Errichtung seines Objektes und versteht sich als unabhängige Kontrollinstanz zwischen Bauherr, Architekt / Planer und Handwerker.

 

Geltungsbereich

Für Neubauten, Umbauten, Sanierungen oder Renovierungen von Ein- und Mehrfamilienhäusern, Eigentumswohnungen und Gewerbeobjekten bieten wir eine unabhängige Beratung und baubegleitende Kontrolle an.

 

Umfang

Diese gliedert sich in bis zu acht Phasen plus Zusatzleistungen am Bau und beinhaltet die Kontrolle von Toleranzen, die Einhaltung von Richtlinien und der gültigen Vorschriften wie Energieeinsparverordnung (EnEV), Wärmeschutz und Schallschutz und eventuelle Abweichungen von den vertraglich zugesicherten Eigenschaften.


Alle Phasen werden durch schriftliche Aufzeichnungen - auf Anforderung auch fotografisch- und durch Skizzen dokumentiert und in einer Baudokumentation zusammengefasst.


Die Kontrolle der haustechnischen Gewerke und der Luftdichtheit (wichtig für die Kontrolle der Ausführungsqualität der Gewerke Dachdecker, Fensterbau und Trockenbau), Begleitung bei der Schlussabnahme sowie die erneute Begleitung bei der Begehung des Objektes vor Ablauf der vereinbarten Gewährleistungsfrist kann als Zusatzleistung mit angeboten werden.

 

Nutzen

Der Bauherr / die Bauherrin als Laie erhält durch die Begleitung eines Sachverständigen die Möglichkeit, Mängel frühzeitig zu erkennen und entsprechende Maßnahmen einzuleiten, bevor ein Schaden entsteht. Wir geben die fachlichen Argumente, die zur Vorlage für Mängelrügen und zur Verweigerung bzw. Auflagenbenennung der Abnahmen dienen.

 

Vertrag

Unsere Allgemeinen Vertragsbedingungen und unseren BQÜ-Vertrag können Sie sich als PDF-Datei herunterladen. Der Acrobat Reader öffnet sich automatisch.
Sollten Sie spezielle Fragen zu Ihrem Objekt haben, so rufen Sie uns gerne an.

Wertermittlung
Wertermittlung bebaute / unbebaute Grundstücke

Der Verkehrswert – auch Marktwert genannt - wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wir ermitteln für Sie den Verkehrswert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks zum Zweck von

    • Erbauseinandersetzungen [... mehr]
    • Kaufentscheidungen
    • Finanzierungsentscheidungen
    • Güterausgleich bei Ehescheidungen
    • Zwangsversteigerungen
    • etc.
Technical Due-Diligence

Due-Diligence (DD) bezeichnet die "gebotene Sorgfalt", mit der beim Kauf bzw. Verkauf von Unternehmensbeteiligungen oder Immobilien das Vertragsobjekt im Vorfeld der Akquisition geprüft wird. Due-Diligence-Prüfungen beinhalten insbesondere eine systematische Stärken-/Schwächen-Analyse des Kaufobjekts, eine Analyse der mit dem Kauf verbundenen Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objekts.

Während in der Vergangenheit die DD häufig durch hauseigene Fachleute der Immobilienkäufer, Investoren und/oder Fondsgesellschaften erfolgte, fordern Banken und Geldgeber heute verstärkt eine unabhängige DD durch externe Experten.

Als öbuv Bausachverständige führen wir die technischen Prüfungen (Technical Due-Diligence) für unsere Auftraggeber durch. Dabei wird der technische Zustand von Anlagen und Gebäuden dokumentiert. Insbesondere erfolgt eine Bewertung von Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierungspotenzial. Auch das Umfeld und die unmittelbar bewertungsrelevanten Einflüsse werden berücksichtigt. Für die Beurteilung der haustechnischen Gewerke ziehen wir dabei erfahrene Experten hinzu.

Streitbeilegung

Herr Rüdiger Knäuper ist Mitglied des Schiedsgerichts für privates Baurecht Deutschland und Mitglied im Arbeitskreis VII für Außergerichtliche Streitbeilegung des Deutschen Baugerichtstag e.V. für die Förderung der außergerichtlichen Streitbeilegung.

Auch seiner Mitarbeiterin Frau Stefanie Kinz ist es als Mediatorin ein besonderes Anliegen, die Möglichkeiten zur Einigung außerhalb einer gerichtlichen Auseinandersetzung auszuschöpfen.

Ergänzend zur sonstigen gutachterlichen Tätigkeit bietet Ihnen das Büro Knäuper Bausachverständige drei Wege zur außergerichtlichen Streitbeilegung an:

  • Schlichtung
  • Schiedsgutachten



zusätzliche Leistungen

Neubaupalnung

Bauplanung

Wir planen für Wohn-, Geschäfts- und Industriebau, stellen den Bauantrag und überwachen das Projekt bis hin zur Fertigstellung.


Wärmeschutz

Wärmeschutz

Die Erstellung von Wärmeschutznachweisen bei der Errichtung, Änderung und Erweiterung Ihres Gebäudes erledigt für Sie Dipl.-Ing. Rüdiger Knäuper.


Schallschutz

Schallschutz

Wir beraten Sie in schallschutztechnischen Fragen und erstellen Schallschutznachweise nach DIN 4109 bei der Planung, dem Umbau und der Sanierung Ihres Objektes.


Atatik

Statik

Wir erstellen statische Berechnungen, Schal- und Bewehrungspläne sowie Stahl- und Holzbauzeichnungen für Wohn- und Gewerbebau.


energieausweis

Energieausweis

Ihre Ansprechpartner für die Erstellung von Wärmeschutznachweisen sowie die Ausstellung des Energieausweises nach den neuesten öffentlich-rechtlichen Anforderungen sind Yvonne Zügge und Dipl.-Ing. Rüdiger Knäuper.


Infrarot-Thermografir

Infrarot-Thermografie

Energieverluste an Gebäuden oder Leckagen in wasserführenden Leitungen lassen sich auch mit der so genannten Infrarot-Thermografie feststellen.


Blower-Door-Messung

Blower-Door-Messung

Mit dem Blower-Door-Test wird die Luftdichtheit eines Gebäudes gemessen. Das Verfahren dient dazu, Leckagen in der Gebäudehülle aufzuspüren und die erforderliche Luftwechselrate zu bestimmen.


Kostenschätzungen

Kostenschätzungen

Sollten Sie als Mieter oder Vermieter Renovierungs-, Reparatur- oder Sanierungsarbeiten durchführen müssen oder als Eigentümer Investitionen in Ihre Immobilie tätigen wollen, so erstellen wir für Sie Massenermittlungen und Kostenschätzungen.


Immobilienberatung

Immobilienberatung

Wir unterstützen Sie beim Erwerb oder Verkauf einer Immobilie. Sei es durch Feststellung nicht erkennbarer Mängel und Schäden, die Kontrolle von Ausführungsdetails oder die Ermittlung von Immobilienwerten.


Feuchteschutz

Feuchteschutz

Probleme mit Abdichtungen im Erdreich, am Flachdach oder mit durchfeuchteten Wänden? Wir ermitteln für Sie Ursachen und zeigen Sanierungsmöglichkeiten auf, führen die Planung der Sanierungsmaßnahmen durch und überwachen die Schadenbeseitigung.


Möbel

Möbel

Die Bewertung von Mängeln und Schäden an seriell gefertigten Möbeln und Einbauküchen bieten wir über das Sachverständigenbüro Peter Krämer an.